실외기실 면적이 서비스라고? 오피스텔 실외기실 면적제외 법령 및 필수 주의사항 완벽 가이드
최근 오피스텔 분양 광고나 매물을 보다 보면 실외기실이 전용면적에서 제외되어 실제 사용 공간이 더 넓다는 이야기를 자주 접하게 됩니다. 하지만 정확한 법령 근거와 기준을 모른다면 향후 면적 산정이나 세금 문제에서 혼란을 겪을 수 있습니다. 오늘은 오피스텔 실외기실 면적제외 법령의 핵심 내용과 실거주자 및 투자자가 반드시 알아야 할 주의사항을 정리해 드립니다.
목차
- 오피스텔 실외기실 면적 산정의 기본 원칙
- 실외기실 면적제외 관련 법령 및 건축기준
- 전용면적과 공용면적의 구분 기준
- 실외기실 면적제외 시 반드시 확인해야 할 주의사항
- 실외기실 유무에 따른 공간 활용 팁
오피스텔 실외기실 면적 산정의 기본 원칙
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거용으로 많이 활용됩니다. 이때 실외기실이 어디에 위치하느냐에 따라 면적 산정 방식이 달라집니다.
- 내부 설치 시: 실내 공간의 일부로 간주하여 전용면적에 포함되는 것이 일반적입니다.
- 외부 설치 시: 별도의 돌출 공간이나 공용 공간에 설치될 경우 전용면적에서 제외될 수 있습니다.
- 서비스 면적의 개념: 아파트와 달리 오피스텔은 법적으로 서비스 면적(발코니 등)이라는 개념이 명확하지 않아 실외기실 면적 제외 여부가 더욱 중요합니다.
실외기실 면적제외 관련 법령 및 건축기준
국토교통부의 건축물 현황도 작성 기준 및 관련 행정 규칙에 따르면 실외기 설치 공간에 대한 면적 산정 기준은 다음과 같습니다.
- 건축법 시행령 제119조: 바닥면적 산정 시 벽체 중심선을 기준으로 하되, 특정 시설물에 대한 예외 규정을 적용합니다.
- 오피스텔 건축기준: 2014년 이후 개정된 기준에 따르면 안목치수를 적용하여 벽체 안쪽 면적을 전용면적으로 계산합니다.
- 실외기실 예외 규정:
- 건물 외부벽면에 돌출되어 설치되는 실외기 받침대 및 공간은 바닥면적 산입에서 제외됩니다.
- 전용 부분과 완전히 분리된 공용 복도 끝이나 별도 구획된 장소에 있을 경우 전용면적에 포함되지 않습니다.
- 다만, 실내에 방처럼 구획된 실외기실은 과거에는 전용면적에 포함되는 경우가 많았으나, 최근 설계에 따라 제외되는 사례가 늘고 있습니다.
전용면적과 공용면적의 구분 기준
실외기실이 면적에서 제외된다는 것은 해당 공간이 전용면적이 아닌 공용면적 혹은 서비스 성격의 면적으로 처리됨을 의미합니다.
- 전용면적 포함: 거실이나 방의 연장선상에 있고 실내에서만 접근 가능한 경우.
- 전용면적 제외(공용면적 산입): 건물 외벽에 붙어 있거나 층별 공용 공간에 통합 설치된 경우.
- 면적 제외의 장점:
- 동일한 전용면적 대비 실제 거주 공간(방, 거실)을 더 넓게 확보 가능.
- 공부상 면적이 줄어들어 취득세나 재산세 산정 시 미세한 혜택 가능성.
실외기실 면적제외 시 반드시 확인해야 할 주의사항
단순히 면적에서 빠진다는 말만 믿고 계약하거나 입주해서는 안 됩니다. 다음과 같은 실질적인 리스크를 체크해야 합니다.
- 소음 및 진동 문제:
- 면적 확보를 위해 실내 깊숙이 실외기실이 배치된 경우 여름철 소음 스트레스가 발생할 수 있습니다.
- 실외기실 벽면의 방음 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 환기 및 과열 사고:
- 면적 제외를 위해 좁게 설계된 실외기실은 통풍이 원활하지 않을 수 있습니다.
- 루버창(환기창)의 크기가 실외기 용량에 적합한지 확인이 필요합니다.
- 유지보수의 용이성:
- 실외기실이 너무 좁거나 접근이 어려운 외벽에 위치할 경우 에어컨 수리나 교체 시 추가 비용(크레인 비용 등)이 발생할 수 있습니다.
- 실제 가용 면적 확인:
- 분양 카탈로그의 ‘실사용 면적’이 법적 ‘전용면적’과 어떻게 다른지 분양 계약서를 통해 대조해야 합니다.
실외기실 유무에 따른 공간 활용 팁
실외기실이 면적에서 제외되어 별도로 존재한다면 이를 효율적으로 활용하는 방법도 고민해 보아야 합니다.
- 수납 공간 활용 시 주의:
- 실외기실을 창고처럼 쓰는 경우가 많으나, 화재 위험이 있으므로 가연성 물질은 절대 두지 않아야 합니다.
- 공기가 순환할 수 있는 여유 공간을 반드시 확보해야 에어컨 효율이 떨어지지 않습니다.
- 결로 방지:
- 실외기실은 온도 차로 인해 결로와 곰팡이가 생기기 쉬운 취약 구역입니다.
- 결로 방지 페인트 시공 여부를 확인하고 주기적으로 환기 상태를 점검하는 것이 좋습니다.
오피스텔 실외기실 면적제외는 실거주 면적을 넓혀주는 긍정적인 요소이지만, 법령상 근거가 명확한지 그리고 실제 생활 편의를 저해하지 않는 설계인지 꼼꼼히 따져보는 안목이 필요합니다.
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